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为什么会发生房地产泡沫?房地产泡沫破灭的后果

来源:网络整理 编辑:张家界新闻网 时间:2018-05-11

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为何中国不学当年日本那样主动主要是中国没有足够的外汇储备来稀释泡沫,放开房价的政策性扶持,必然有多数人高位套现移民,用房价的泡沫套走国家的真金白银,中国目前不过4万亿美元的外汇,

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近年来,资金疯狂涌入房地产市场,地王和房价飙升的现象由一线城市加速向二线城市蔓延,个人按揭贷款贡献了几乎全部的新增银行贷款,人人都对中国的房价有十足的信心,这种现象与世界经济史上历次房地产泡沫何其相似。疯狂入场的投资者和消费者都死心塌地认为——核心城市的房价长期来看“永涨不跌”。背后支撑这这一信念的理由无外乎货币超发、一线城市资源稀缺、收入持续上涨、核心城市房地产投资属性更强、中国房地产市场例外论等等。然而,事实真是如此吗?

核心城市房价永涨的六个理由成立吗?

过去十年,中国核心城市房价涨幅普遍在十倍以上,目前正处于加速赶顶阶段。投资者基于过去十年的历史经验,坚决继续看多核心城市的房价,其理由无外乎以下六个方面。然而,细细想来,这些理由与东京、纽约、伦敦、香港等全球中心城市房价泡沫产生与破灭的过程又何其相似。

一是货币超发。毋庸置疑,货币超发是中国房价上涨的关键因素,截止今年7月,我国M2余额为149万亿元,M2增速高出GDP增速大约4-5个百分点。值得注意的是,东京在1986-1991年房价加速上涨期,日本M2增速在9%-13.5%左右,高出同期日本GDP增速大约4-8个百分点;美国在房价上涨最快的2002-2007年,M2增速同样是高于历史平均水平,高出GDP增速3-4个百分点。

由此可见,在任何房地产泡沫产生过程中,过剩流动性和货币超发必然是相伴而行的,一旦预期发生逆转,泡沫破灭,流动性也将速冻,即便央行采取零利率政策,货币供应量仍将持续低迷。

为何中国不学当年日本那样主动刺破房地产泡沫?

主要是中国没有足够的外汇储备来稀释泡沫,放开房价的政策性扶持,必然有多数人高位套现移民,用房价的泡沫套走国家的真金白银,中国目前不过4万亿美元的外汇,换算成人民币不过是28万亿左右,以北京均价10万的房价为例,一套百平米三居室在1000万左右,也就是150万美元左右。

目前北京的存量房面积接近6亿平米,以均价8万计算就是总值48万亿人民币(价值将近8万亿美元),这还是北京一地,以北京存量房价值为基数,依照目前房价光北上广三地的存量房价值就在25万亿美元。

可是北上广的房子真的值这25万亿美元么?如果政府打算戳破泡沫造成市场性恐慌,只要有1/10的持有者抛售套现美元,政府保不保市场?不保造成毁灭性动荡就是一个次贷危机plus,拿外汇储备保市场的话,你北上广三地25万亿美元的房产市场跑出去1/10,没有外汇担保的人民币就真的成了金圆券了。

所以政府怕部分持有者觉察到市场风险集体套现跑路,又是限制外汇流出,又是限制限售年限,又用限购杜绝接盘侠误入市场,目的就是让房地产封盘,等到未来政府手中的外汇储备能够消化泡沫才能应对变数,否则套现的房价你不让它换汇流出,它就在国内炒物价影响民生或者超发在市面上造成恶性通胀。

当初泰国就轻率地戳破房价,结果外汇被索罗斯那帮人用从房地产套现的泰铢把美元储备套的干干净净引发亚洲金融危机。

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人民银行去年频频对各银行发文提醒房地产抵押债务风险和禁止发放大宗房贷也是一种封盘措施,现在拿房价没辙的政府套路是封盘看情况伺机而动,房价主动降了就顺势而为,房价不降就通过再延长限售年限和房产税扒皮,,什么时候持有者哭着喊着要回归真实价格求饶变现了,政府才是网开一面,现在政府的策略是房市许进不许出。


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